Há ITBI sobre cessão de direitos?

Por normalmente representarem parte relevante do patrimônio dos brasileiros, é bastante comum que os imóveis sejam o centro de planejamentos patrimoniais e sucessórios. Justamente por isso, há situações em que o instrumento jurídico mais adequado a ser utilizado é a cessão de direitos.

Um exemplo típico é quando o imóvel ainda está “na planta” e os pais, promitentes compradores junto à incorporadora, optam por ceder os seus direitos sobre o contrato aos filhos, por exemplo, hipótese em que a titularidade do imóvel será transferida da incorporadora diretamente para os filhos dos adquirentes originais.

Ocorre que muitos Municípios brasileiros, nos últimos anos, vinham dificultando a utilização dessa estratégia ao cobrar o Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos (ITBI) em operações envolvendo cessão de direitos sobre bens imóveis, tornando-a muitas vezes inviável financeiramente.

No entanto, o Código Civil é categórico ao afirmar que:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”

Ou seja, a legislação vincula a transmissão dos direitos ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, o que não ocorre no caso da cessão de direitos.

Já a Constituição estabelece, acerca do ITBI, que:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

(…)

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Percebe-se, assim, que no caso de cessão de direitos não estão presentes dois dos requisitos expressamente previstos na Constituição Federal: transmissão do imóvel propriamente dito (já que não há alteração da propriedade junto ao Registro de Imóveis) e a existência de ato oneroso (ao menos no exemplo citado acima, onde a cessão foi gratuita – a incidência ou não de ITCMD é assunto para outro post).

Essa foi a linha adotada pelo Supremo Tribunal Federal ao julgar o tema, em fevereiro deste ano. Transcreve-se a ementa da decisão proferida no ARE 1.294.969, relatado pelo Ministro Luiz Fux:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. FATO GERADOR. COBRANÇA DO TRIBUTO SOBRE CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. EXIGÊNCIA DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA MEDIANTE REGISTRO EM CARTÓRIO. PRECEDENTES. MULTIPLICIDADE DE RECURSOS EXTRAORDINÁRIOS. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. CONTROVÉRSIA CONSTITUCIONAL DOTADA DE REPERCUSSÃO GERAL. REAFIRMAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO.

Foi fixada, após o julgamento, a seguinte tese de repercussão geral, ou seja, que deve ser seguida em todas as instâncias judiciais e administrativas do país:

“O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”

Trata-se de importante e, na nossa opinião, acertada, decisão, que traz maior segurança jurídica aos planejamentos patrimoniais e sucessórios que envolvem a cessão de direitos sobre bens imóveis.

Conheça o nosso Workshop Patrimônio Organizado, Família Protegida! A aula 1 já está liberada! Clique aqui para assistir agora mesmo.

Siga-me no Instagram (@felipezaleski) para mais conteúdo ligado a herança, testamento e planejamento patrimonial e sucessório!