Como pagar menos imposto na herança imobiliária

Passam-se gerações e gerações na história da humanidade e mudanças ocorrem em velocidade cada vez maior, mas um desejo permanece inalterado em qualquer lugar do mundo e em qualquer época: o de pagar menos tributos. Em planejamentos sucessórios, não poderia ser diferente.

O que muitos desconhecem é que, na maioria dos casos de herança envolvendo imóveis, existem não um, mas dois tributos envolvidos: o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência dos Estados, e o Imposto de Renda de Pessoa Física incidente sobre o Ganho de Capital (usaremos a sigla IRPF), cobrado pela União.

Quanto ao ITCMD, já falamos sobre as principais dúvidas neste post, e, apesar de cada Estado poder definir qual valor do imóvel herdado deve ser considerado para fins de tributação, normalmente é utilizado o valor real do bem, ou seja, o valor que o vendedor conseguiria vender, conforme média de preços de imóveis similares anunciados na mesma região.  

O que nos interessa nesse post, contudo, é o IRPF. Esse imposto é calculado sobre a diferença entre o valor de aquisição do bem (aquele informado na última declaração do imposto de renda do falecido) e o valor pelo qual o imóvel será transferido aos herdeiros.

A questão é que a legislação tributária permite que o imóvel seja transferido pelo valor “histórico”, conforme art. 23, da Lei nº 9.532/97:

Art. 23. Na transferência de direito de propriedade por sucessão, nos casos de herança, legado ou por doação em adiantamento da legítima, os bens e direitos poderão ser avaliados a valor de mercado ou pelo valor constante da declaração de bens do de cujus ou do doador.

Se a opção for a avaliação por valor de mercado, sobre “ganho de capital” incidirá o IRPF, cuja alíquota varia conforme o valor do bem:

– 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;

– 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;

– 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e

– 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Já se os herdeiros escolherem receber o imóvel pelo valor constante da declaração de bens, não haverá ganho de capital tributável. A escolha, portanto, parece óbvia, não? Na verdade, não mesmo. Isso porque a legislação que rege o ganho de capital proporciona alguns benefícios, como redução da base de cálculo no caso de imóveis adquiridos há muitos anos, chegando ao ponto de não haver tributo a ser recolhido quando o bem foi adquirido em 1969 ou antes.

Dessa forma, no caso de imóveis que estão há muitos anos no patrimônio da família, a sucessão (ou doação como antecipação de legítima) pode ser uma excelente oportunidade de atualizar o bem na declaração do imposto de renda dos adquirentes (no caso, herdeiros) com uma incidência reduzida (ou nula) do imposto de renda.

Pode, inclusive, ser uma oportunidade única, já que, a partir da transmissão da propriedade por herança, já não mais se aplicarão as reduções, pois o que vale é a data de aquisição do imóvel (que será, para os herdeiros, a da época da sucessão).

Para ter certeza de qual será a melhor opção, vale sempre a pena contratar profissionais qualificados para orientá-lo, fazendo as devidas simulações para auxiliar na tomada de decisão.

Por fim, cabe destacar que mesmo no caso de imóveis adquiridos pelo autor da herança há pouco tempo, a transferência pelo valor declarado no imposto de renda apenas representará um diferimento do imposto, que será devido quando (e se) os herdeiros optarem por vender o bem a terceiros.

De qualquer forma, sendo o procedimento de inventário normalmente bastante oneroso para os herdeiros, esse diferimento pode ser muito bem-vindo, não é mesmo?

Você já tinha conhecimento da incidência de dois impostos sobre a herança de imóveis? E da possibilidade de transferência pelo valor declarado no imposto de renda do autor da herança? Deixe seu comentário!

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