Integralização de imóvel rural: Receita manda usar o VTN

A Receita Federal definiu como calcular o ganho de capital quando uma pessoa física transfere um imóvel rural para o capital de uma empresa por valor maior do que o declarado no imposto de renda. Na Solução de Consulta Cosit 183, de 23/09/2026, a resposta foi: para imóveis adquiridos a partir de 1997, o cálculo usa o Valor da Terra Nua (VTN) informado na declaração do ITR.

O tema interessa a produtores rurais e a famílias que pensam em levar fazendas para uma holding. A forma de medir o ganho define quanto imposto de renda a pessoa física pode ter de pagar no momento da transferência.

O que é integralização e o que é o VTN?

Integralizar é entregar bens ou dinheiro para formar o capital social de uma empresa. Pela regra geral do art. 23 da Lei 9.249/1995, a pessoa física pode transferir o bem pelo valor que consta na sua declaração de imposto de renda ou pelo valor de mercado. Se usar um valor maior que o declarado, a diferença é tributada como ganho de capital. A escolha entre caminhos de tributação na holding é discutida em ITBI ou Ganho de Capital na Holding: qual imposto é o menos pior?

O VTN é o valor da terra nua, ou seja, o valor do imóvel rural sem as benfeitorias. O proprietário o informa todo ano no DIAT, o documento de informação e apuração do Imposto Territorial Rural (ITR).

O que a Receita decidiu?

A consulta foi feita por uma pessoa física sócia de uma empresa. Ela pretendia integralizar o capital com um imóvel rural comprado em 2001, usando o VTN declarado no DIAT de 2024. Esse valor era maior do que o registrado na sua declaração de imposto de renda desde a compra. A pergunta era se haveria ganho de capital.

A Receita respondeu que sim e explicou como medir esse ganho. Para imóvel rural adquirido a partir de 1997:

• o custo de aquisição é o VTN declarado no DIAT do ano da compra;
• o valor de alienação é o VTN declarado no DIAT do ano da transferência à empresa;
• as demais diferenças de valor devem ser tratadas pela empresa que recebe o imóvel.

O fundamento é o princípio da especialidade: as regras próprias do imóvel rural (art. 19 da Lei 9.393/1996 e art. 10 da Instrução Normativa SRF 84/2001) prevalecem sobre a regra geral da integralização. A resposta também cita os arts. 8º e 14 da Lei 9.393/1996 e as perguntas 585 e 634 do Perguntas e Respostas do IRPF 2024.

Um exemplo hipotético mostra a conta:

• VTN declarado no DIAT do ano da compra: R$ 200.000 (custo de aquisição).
• VTN declarado no DIAT do ano da integralização: R$ 1.000.000 (valor de alienação).
• Ganho de capital: R$ 1.000.000 − R$ 200.000 = R$ 800.000.
• Sobre esse ganho incide o imposto de renda da pessoa física, pelas alíquotas previstas em lei.

O que isso muda para quem tem patrimônio?

• Quem leva um imóvel rural para a empresa por valor acima do declarado no IR terá o ganho medido pelos VTNs informados no ITR, e não pelo valor de mercado livremente escolhido.
• Os VTNs declarados ao longo dos anos passam a ter efeito direto no imposto de renda da integralização.
• A consulta trata só da integralização por valor acima do declarado no IR; ela não responde ao caso de quem transfere o imóvel pelo valor da declaração.
• A regra vale para imóveis adquiridos a partir de 1997.

Leia também: Como transferir os bens para uma Holding Familiar.

Em poucas palavras

• A SC Cosit 183/2026 trata da integralização de imóvel rural por valor maior que o declarado no IR.
• O custo é o VTN do DIAT do ano da compra; o valor de alienação é o VTN do DIAT do ano da transferência.
• As regras específicas do imóvel rural prevalecem sobre a regra geral da Lei 9.249/1995.
• Os valores declarados no ITR passam a pesar no imposto de renda dessa operação.

Fonte: Receita Federal, Coordenação-Geral de Tributação, Solução de Consulta Cosit 183, de 23 de setembro de 2026 (assunto: IRPF). Página consultada: íntegra da Solução de Consulta.

Para quem quer aprofundar a tributação na formação da holding, conheça o Holding Legacy.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto por um profissional.