O que muda na holding familiar a partir de 2027?

A holding familiar continua valendo a pena a partir de 2027? Continua, mas não no formato de modelo pronto que se vendeu por muitos anos. A reforma tributária, o IRPF mínimo e o novo ITCMD acabaram com a conta simples e transformaram a holding numa decisão de estratégia.

Foi esse o tema da masterclass “A Holding do Futuro”, transmitida em 5 de outubro de 2026 e disponível no vídeo acima. Aqui reúno os principais pontos técnicos: o que mudou, quais variáveis entram na conta e que janelas ainda estão abertas.

O que era a “velha holding” e por que ela parou de funcionar?

A velha holding seguia um modelo de copiar e colar: contrato social padrão, imóveis integralizados pelo valor histórico, quotas doadas aos filhos pelo valor contábil e uma comparação fixa de 27,5% contra 11,33% de tributação sobre aluguéis. Integralizar é transferir o imóvel da pessoa física para a empresa, como capital.

Esse modelo funcionava porque o ITCMD tinha pouca relevância para os estados, a fiscalização não era automatizada e o patrimônio das famílias era quase todo imobiliário. Isso mudou. A Lei 14.754/2023 passou a tributar fundos fechados e offshores, a reforma tributária tornou obrigatórias as alíquotas progressivas do ITCMD e a Lei Complementar 227/2026 regulamentou o novo ITCMD.

O Fisco também ganhou informação. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), administrado pela Receita Federal dentro do Sinter, vai concentrar os dados dos imóveis e das operações imobiliárias. E operações como a Operação Loki, da Secretaria da Fazenda de São Paulo, passaram a mirar compras e vendas de quotas entre familiares sem pagamento comprovado. Há ainda o risco de uma resolução do Senado elevar o teto do ITCMD de 8% para 16%.

Como fica o aluguel com IBS e CBS?

A CBS substitui PIS e Cofins e entra com alíquota cheia em 2027. O IBS começa a transição em 2029 e vai substituindo ICMS e ISS até 2033. Pela primeira vez, as operações imobiliárias passam a ter esse tipo de tributação.

A pessoa física passa a ser contribuinte se, no ano anterior, teve receita de locação acima de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) com mais de três imóveis, vendeu mais de três imóveis ou vendeu mais de um imóvel que construiu nos últimos cinco anos. Durante o ano, também vira contribuinte se a receita de locação superar em 20% aquele limite, o que daria R$ 288 mil.

A alíquota de referência ainda não estava definida na data da live; trabalhei com 28%. Sobre ela incidem redutores:

• locação residencial ou comercial de longa duração (mais de 90 dias): redutor de 70%, alíquota efetiva de 8,4%;
• locação por temporada: redutor de 40%, alíquota efetiva de 16,8%;
• venda de imóveis: alíquota efetiva de 14%;
• redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial alugado, R$ 100 mil por unidade residencial nova vendida e R$ 30 mil por lote.

O redutor social pesa mais do que parece. Numa simulação com R$ 15 mil de aluguel por mês em seis imóveis, a carga cai de 16,08% para 14,06%: cerca de R$ 300 por mês, mais de R$ 3 mil por ano e uns R$ 18 mil em cinco anos. Como não há limite, 30 quitinetes alugadas por R$ 600 cada pagariam zero de IBS e CBS. Imóveis comerciais não têm esse benefício.

Também passa a existir o sistema de crédito e débito. Quem compra um imóvel de outro contribuinte pode usar o IBS e a CBS pagos como crédito por até cinco anos e, nesse período, pagar só IRPJ e CSLL, o que no exemplo dá 7,68%. Por isso não é certo dizer que a reforma necessariamente aumenta a carga da holding.

O que é o redutor de ajuste e qual a janela até 31/12/2026?

O redutor de ajuste funciona como um crédito para quem já tinha imóveis antes da reforma, já que não pôde se creditar de IBS e CBS na compra. Ele reduz a base de cálculo na venda futura e considera o custo de aquisição corrigido pelo IPCA, ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas.

Quem integraliza imóveis numa holding até 31 de dezembro de 2026 consegue integralizar pelo valor histórico e ter um redutor de ajuste próximo do valor de mercado, calculado pelo valor de referência. A partir de 2027, quem integralizar pelo valor histórico terá um redutor de ajuste também histórico, corrigido só pelo IPCA.

Valor histórico ou valor de mercado?

Essa é hoje uma das decisões mais complexas da holding, porque cada escolha ganha de um lado e perde de outro. Falei de parte dessa conta em ITBI ou ganho de capital na holding. São quatro variáveis:

• ITBI: pelo valor histórico, o município pode cobrar sobre a diferença entre o valor integralizado e o que ele entende ser o valor do imóvel, por causa do Tema 796 do STF; pelo valor de mercado, com o Tema 1.348 favorável, o ITBI tende a ficar resolvido;
• imposto de renda sobre ganho de capital: pelo valor histórico, não se paga na integralização, mas se perdem os redutores do ganho de capital da pessoa física; pelo valor de mercado, paga-se o ganho de capital com esses redutores;
• ITCMD: pelo valor histórico, o patrimônio líquido é menor e a base da doação de quotas tende a ser menor, principalmente em São Paulo;
• redutor de ajuste: depende da data e do valor da integralização, como explicado acima.

Há ainda o risco de reclassificação na venda. Num exemplo de imóvel integralizado por R$ 100 mil que vale R$ 1 milhão, a holding esperaria pagar algo perto de 6% sobre a receita. Se a Receita entender que o imóvel era ativo permanente, pode cobrar ganho de capital de 34% sobre os R$ 900 mil de diferença, sem os redutores que a pessoa física teria.

O IRPF mínimo atinge quem tem holding?

A Lei 15.270/2025 isentou quem ganha até R$ 5 mil por mês e, para compensar, criou a retenção sobre dividendos acima de R$ 50 mil por mês de uma mesma fonte e um imposto mínimo de até 10% para quem tem renda acima de R$ 600 mil por ano. Os mais atingidos são os empresários, que costumam ter alíquota efetiva zero na declaração.

Ficam fora da conta o ganho de capital (exceto em bolsa), as doações em adiantamento de legítima e a herança. Poupança, LCI, LCA e títulos isentos também não entram. Seguro de vida e previdência privada preocupam, porque a lei não os excluiu. Detalhei esse ponto em O que ficou de fora do novo IRPF mínimo?.

A holding pode ajudar de três formas: distribuir lucros de até R$ 600 mil por ano para cada sócio da família, concentrar despesas legítimas na própria holding e instituir usufruto de parte das quotas para os filhos. Entre as despesas possíveis estão seguro de vida dos sócios, reformas ligadas à atividade, automóvel, viagens de gestão do patrimônio, plano de saúde corporativo e cursos de capacitação, sempre com política de reembolso, conta bancária exclusiva e contabilidade correta para evitar confusão patrimonial.

Que precedentes e janelas ainda favorecem a holding?

No Tema 1.348, o STF já tinha maioria pela imunidade do ITBI na integralização mesmo para empresas com atividade imobiliária, com julgamento previsto para terminar entre 9 e 19 de outubro de 2026. A discussão do Tema 796 sobre o valor excedente continua. Já o Tema 1.232 impede executar, na Justiça do Trabalho, empresa que não participou da fase de conhecimento, o que reforça a separação entre os patrimônios.

Em São Paulo, a alíquota do ITCMD ainda é fixa em 4% e a lei paulista manda usar o valor patrimonial na doação de quotas de empresas sem ações em bolsa. Em 8 de setembro de 2026, o TJSP confirmou, num mandado de segurança preventivo, que o Fisco não pode arbitrar outro valor. O Tema 1.371 do STJ, que admitiu o arbitramento na doação de imóveis, não tem sido aplicado pelo TJSP às quotas. O Distrito Federal tem uma janela parecida.

Num exemplo de imóveis integralizados por R$ 500 mil que valem R$ 2 milhões, a economia seria de 4% sobre R$ 1,5 milhão: R$ 60 mil de ITCMD. E pela regra da anterioridade, uma lei que aumente o imposto não vale no mesmo ano nem antes de 90 dias da publicação.

Em poucas palavras

• A holding de modelo pronto, com a conta de 27,5% contra 11,33%, acabou.
• No aluguel, redutor social, redutores de alíquota e créditos de IBS e CBS mudam o resultado caso a caso.
• Integralizar até 31/12/2026 permite combinar valor histórico com redutor de ajuste próximo do valor de mercado.
• A holding pode reduzir o impacto do IRPF mínimo com distribuição entre sócios, despesas próprias e usufruto.
• Em São Paulo, alíquota fixa de 4% e base pelo valor patrimonial ainda formam uma janela, enquanto a lei não mudar.

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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto por um profissional.