Receita Federal amplia direito à isenção do ganho de capital

O processo de construção patrimonial passa, muitas vezes, pela necessidade de mudança de residência. Família crescendo, mudança de emprego, sonho de morar em um bairro melhor, enfim, muitos são os motivos que podem levar a uma mudança.

A boa notícia para os que estão nesse momento de vida é que, no dia 16 de março de 2022, a Receita Federal facilitou a vida dos contribuintes que não desejam pagar o imposto de renda sobre o ganho de capital incidente na alienação de imóvel residencial.

Isso porque foi publicada a Instrução Normativa nº 2.070/22, que suprimiu o inciso I do § 11º, do art. 2º, da Instrução Normativa nº 599/05.

Vamos entender o que isso significa, na prática.

Tudo começou com a publicação da Lei nº 11.196, no ano de 2005, que instituiu a seguinte isenção:

“Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.”

Apenas relembrando: o chamado IR sobre o ganho de capital incide sobre a diferença positiva entre o valor de aquisição e o de alienação de um bem (no caso, imóvel). Se você comprou um imóvel por R$ 100.000,00 e vendeu por R$ 150.000,00, precisará pagar o imposto (nesse exemplo, de 15%) sobre os R$ 50.000,00, que foram o “ganho de capital”.

A grande polêmica envolvendo a matéria girava em torno da interpretação da Receita Federal de que a isenção só se aplicava aos imóveis adquiridos após a alienação. 

Esse era o teor do já citado inciso I do § 11º, do art. 2º, da Instrução Normativa nº 599/05:

“§ 11. O disposto neste artigo não se aplica, dentre outros:

I – à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;”

O problema é que essa condicionante limitava muito a possibilidade de se usufruir da isenção, já que a maior parte das famílias costuma adquirir um novo imóvel (por vezes, ainda na planta), para depois vender a casa ou apartamento onde reside, sob pena de precisar alugar um terceiro imóvel entre um momento (o de alienação do imóvel anterior) e o outro (de aquisição do novo imóvel).

Talvez o fato de a lei proporcionar 180 dias para que os recursos sejam utilizados na aquisição do novo imóvel tenha levado o órgão fazendário a interpretar que esse tempo seria mais do que suficiente para que um novo imóvel fosse localizado, negociado e adquirido pelo contribuinte.

No entanto, trata-se de restrição que havia sido imposta pela própria Receita Federal, visto que a lei não condicionou a isenção ao fato de o novo imóvel ser adquirido posteriormente à alienação. Justamente por isso, o Poder Judiciário já vinha, há muito tempo, reconhecendo a ilegalidade dessa exigência, por parte do órgão de fiscalização. 

Como exemplo, citamos a seguinte decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região:

TRIBUTÁRIO. REMESSA NECESSÁRIA. IMPOSTO DE RENDA SOBRE O GANHO DE CAPITAL RESULTANTE DA VENDA DE IMÓVEL. ART. 2º, §11, INCISO I, DA INSTRUÇÃO NORMATIVA SRF Nº 599, DE 2005. ILEGALIDADE.  O STJ pacificou o entendimento no sentido de que a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas operações de alienação de imóvel, prevista no art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005, aplica-se à hipótese de venda de imóvel residencial por pessoa física com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante. Reconheceu, portanto, a ilegalidade do art. 2º, §11, inciso I, da Instrução Normativa SRF nº 599, de 2005. (REsp 1668268/SP; REsp 1674187/SP; REsp 1469478/SC) (TRF4 5019879-23.2019.4.04.7200, SEGUNDA TURMA, Relator ALEXANDRE ROSSATO DA SILVA ÁVILA, juntado aos autos em 07/05/2020)

Até que, finalmente, após 17 anos da publicação da lei, a Receita Federal do Brasil se deu por vencida e revogou o inciso I, do § 11º, do art. 2º, da Instrução Normativa nº 599/05, ampliando e facilitando o acesso à isenção sobre o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital devido na venda de imóvel residencial.

Agora as famílias brasileiras poderão adquirir um novo imóvel com tranquilidade, sem a necessidade de primeiro vender a sua casa ou apartamento e correr para encontrar um novo local para morar para evitar correr o risco de perder o direito à isenção.

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Tags: planejamento patrimonial e sucessório | Tributário