Redutor de ajuste do IBS/CBS: o que é e por que importa

A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de quem é contribuinte do IBS e da CBS passa a carregar um número próprio: o redutor de ajuste. Ele é descontado do preço quando o imóvel for vendido e, quanto maior, menos imposto se paga na venda.

Para os imóveis que já existem, esse número nasce em 31 de dezembro de 2026, quando o contribuinte poderá escolher entre dois critérios de cálculo.

Na live acima, gravada em 29 de outubro de 2026, explico como ele é calculado e o que acontece quando o imóvel muda de mãos. Os valores dos exemplos são hipotéticos.

O que é o redutor de ajuste?

É um valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. Eu costumo chamá-lo de “etiqueta” do imóvel.

Pela Lei Complementar 214/2025, ele serve exclusivamente para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS nas vendas feitas por contribuinte do regime regular. Ele pertence ao imóvel, e não à pessoa.

A lógica lembra a do ganho de capital: parte-se do preço de venda e desconta-se um valor. Aqui, quanto maior a etiqueta, melhor para quem vende.

Quem precisa se preocupar com ele?

Só quem é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. A pessoa jurídica que tem imóvel em regra é contribuinte, salvo a empresa do Simples Nacional que não optou pelo regime regular.

A pessoa física também pode ser, em três situações mencionadas na live:

• quem tem receita de aluguel acima de R$ 240.000 por ano (valor corrigido pelo IPCA), vinda de mais de três imóveis distintos
• quem vendeu mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior
• quem vende mais de um imóvel que ela mesma construiu nos cinco anos anteriores à venda.

Qual a diferença entre os três redutores da reforma?

A reforma criou três redutores para operações com imóveis, que podem ser usados ao mesmo tempo, junto com os créditos:

• redutor de alíquota: 50% na compra e venda e 70% na locação
• redutor social: R$ 100.000 por imóvel residencial novo, um valor fixo por lote residencial e R$ 600 por mês na locação residencial
• redutor de ajuste: a etiqueta de cada imóvel, que sai da base de cálculo na venda.

Os impactos do regulamento sobre quem tem imóveis estão resumidos também no post Regulamento de IBS/CBS: 5 impactos para donos de imóveis.

Como o redutor é calculado para quem já tem imóvel?

Para o imóvel que pertence ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a lei dá duas opções:

• o valor de aquisição do imóvel, atualizado pelo IPCA; ou
• por opção do contribuinte, o valor de referência, previsto no artigo 256 da LC 214/2025.

O valor de referência deve ficar próximo do valor de mercado. A metodologia depende de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, com base em fontes como IPTU, ITBI, ITCMD e cartórios. O valor será divulgado no Sinter, e quem discordar poderá impugnar.

Até a data da live, esse ato conjunto não havia sido publicado. Se o valor de referência não sair até 31/12/2026, haverá uma estimativa de valor de mercado. Minha aposta é que o prazo seja prorrogado.

Escolher um redutor alto não altera o custo de aquisição do imóvel no Imposto de Renda. São coisas separadas.

Na obra em andamento em 31/12/2026, o redutor soma o valor do terreno e os bens e serviços adquiridos antes de 2027, comprovados por notas fiscais. ITBI, laudêmio e contrapartidas exigidas pelo município também entram, mas o mesmo valor não pode ser usado como redutor e como crédito.

Quanto essa escolha muda o imposto?

O exemplo da live: uma empresa contribuinte comprou uma sala comercial em 2012 por R$ 400.000 e pagou R$ 8.000 de ITBI (2%). Em 2028, vende a sala por R$ 1.200.000. Para simplificar, usei uma alíquota hipotética de 15% sobre a base, sem o período de transição.

Opção A, custo corrigido pelo IPCA:

• custo de R$ 400.000 corrigido até 31/12/2026: R$ 760.000
• corrigido até a venda: R$ 820.800
• ITBI corrigido: R$ 16.000
• redutor de ajuste: cerca de R$ 837.000
• base de cálculo: R$ 1.200.000 − R$ 837.000 = cerca de R$ 363.000
• IBS/CBS: 15% × base = cerca de R$ 54.000.

Opção B, valor de referência:

• valor de referência em 31/12/2026: R$ 950.000
• corrigido pelo IPCA até a venda: cerca de R$ 1.043.000
• base de cálculo: R$ 1.200.000 − R$ 1.043.000 = R$ 157.000
• IBS/CBS: 15% × R$ 157.000 = cerca de R$ 23.000.

Sem nenhum redutor de ajuste, o imposto seria de R$ 180.000 (15% × R$ 1.200.000). A mesma venda, portanto, rende três contas: R$ 180.000, R$ 54.000 ou R$ 23.000.

Por que 2026 é uma janela para quem vai ter holding?

Imagine um imóvel declarado no Imposto de Renda por R$ 500.000, mas que vale R$ 2 milhões. Integralizado na holding ainda em 2026, pelo valor histórico, não há ganho de capital. Sendo a holding contribuinte e dona do imóvel em 31/12/2026, ela pode optar pelo valor de referência: a etiqueta fica em R$ 2 milhões.

Se a integralização ficar para 2027, essa opção deixa de existir. Pela Lei Complementar 227, quem recebe imóvel de não contribuinte a partir de 2027 tem redutor igual ao valor de aquisição: integralizando pelo valor histórico, a etiqueta seria de R$ 500.000. Para chegar a R$ 2 milhões, seria preciso integralizar pelo valor de mercado e pagar ganho de capital, conta a ser feita caso a caso, inclusive pelo reflexo no ITCMD.

Antes de correr para a holding, quatro cuidados:

• só faz sentido se a holding for de fato contribuinte do IBS e da CBS; para vendas esporádicas, vender na pessoa física costuma ser mais barato
• a holding precisa ser dona do imóvel em 31/12/2026, idealmente com o registro na matrícula
• o ITBI: o STF reconheceu a imunidade incondicionada no Tema 1348, mas os municípios ainda cobram a diferença entre o valor histórico e o de mercado
• o valor de referência pode não sair a tempo, e a estimativa será o valor de mercado.

O resultado do julgamento do ITBI está explicado em STF: imunidade do ITBI é incondicionada. E agora?.

O que acontece com o redutor quando o imóvel é vendido?

Se quem compra é contribuinte, o redutor se mantém com o mesmo valor e critério de correção, e o comprador fica com o crédito do imposto pago. Se quem compra não é contribuinte, o redutor é extinto.

Nos exemplos abaixo, sem correção pelo IPCA para facilitar:

• a empresa A tem um imóvel com redutor de R$ 1 milhão e vende para a empresa B, contribuinte, por R$ 1,5 milhão. Paga 15% × R$ 500.000 = R$ 75.000. A empresa B fica com o redutor de R$ 1 milhão e com crédito de R$ 75.000
• depois, B vende para a empresa C por R$ 2 milhões. O imposto seria 15% × R$ 1 milhão = R$ 150.000, mas B usa o crédito de R$ 75.000 e recolhe R$ 75.000
• se A tivesse vendido para uma pessoa física não contribuinte, pagaria os mesmos R$ 75.000, mas o redutor seria extinto
• quando essa pessoa física vende para a empresa C por R$ 2 milhões, não paga IBS/CBS (paga ganho de capital). Nasce um novo redutor de R$ 2 milhões para a empresa C
• se C vender para a empresa D por R$ 3 milhões, paga 15% × R$ 1 milhão = R$ 150.000.

O crédito só existe se quem vendeu recolheu o imposto. Em resumo: antes de comprar, pergunte de quem você está comprando.

O que fazer até 31 de dezembro de 2026?

• reunir as escrituras e os contratos de compra e venda de cada imóvel
• separar os comprovantes de ITBI e laudêmio
• nas obras em andamento, guardar as notas fiscais dos custos anteriores a 2027
• guardar os comprovantes de outorga e de outras contrapartidas
• acompanhar o valor de referência no Sinter e fazer a conta: custo corrigido ou valor de referência.

Perguntas da live

E o imóvel que já foi integralizado na holding pelo valor do Imposto de Renda? Se ele já é da holding contribuinte, ela poderá escolher o valor de referência até 31/12/2026. Ainda não se sabe como essa escolha será feita; a lei fala no Sinter.

Em poucas palavras

• A partir de 2027, cada imóvel de contribuinte do IBS/CBS terá um redutor de ajuste, descontado da base de cálculo na venda.
• Para imóveis que o contribuinte já tem, ele nasce em 31/12/2026: custo corrigido pelo IPCA ou valor de referência, à escolha.
• No exemplo da live, a mesma venda gerou imposto de R$ 180.000, R$ 54.000 ou R$ 23.000, conforme o redutor.
• Entre contribuintes, o redutor se mantém e o crédito acompanha; se o imóvel passa por um não contribuinte, ele é extinto e renasce depois.
• Para quem vai ter holding contribuinte, integralizar ainda em 2026 permite combinar valor histórico com valor de referência, com os cuidados do ITBI.

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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto por um profissional.