CARF valida holding criada antes da venda de imóvel

O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) cancelou, por unanimidade, uma autuação contra uma empresa que transferiu um terreno para uma holding e, meses depois, viu a holding vender o imóvel por R$ 18 milhões. Para o colegiado, não houve prova de simulação.

A decisão interessa a quem tem imóveis em empresas ou pensa em usar uma holding patrimonial. Ela trata de um ponto sensível: até onde o Fisco pode desconsiderar uma operação só porque ela gerou economia de impostos.

O que é uma holding patrimonial?

Holding patrimonial é uma empresa criada para ser dona de bens, como imóveis e participações em outras empresas. A transferência de um bem para o capital da empresa se chama integralização. O tema é tratado em Receita Federal e a alienação de imóveis de Holdings Patrimoniais.

Qual era o caso?

Uma empresa do varejo de móveis, tributada pelo lucro real, criou uma holding imobiliária em 13/02/2015. A holding adotou o lucro presumido, regime em que o lucro tributável é estimado a partir da receita.

A empresa integralizou na holding um terreno em Londrina (PR), registrado na contabilidade por R$ 130.854,00. O terreno representou 97% do capital, e os 3% restantes foram integralizados em dinheiro pelos três sócios. Em 24/11/2015, a holding vendeu o terreno a uma incorporadora por R$ 18.000.000,00.

A fiscalização entendeu que a operação servia só para reduzir impostos e cobrou da empresa de origem, no lucro real, o IRPJ e a CSLL sobre o ganho de capital. Também aplicou multa qualificada de 150% e responsabilizou os sócios administradores.

Como foi calculado o ganho cobrado?

• Preço de venda: R$ 18.000.000,00.
• Valor contábil do terreno: R$ 130.854,00.
• Ganho de capital apontado: R$ 18.000.000,00 − R$ 130.854,00 = R$ 17.869.146,00.
• Base de cálculo após compensação: R$ 12.452.578,67.
• Valores lançados: IRPJ de R$ 3.107.144,66 e CSLL de R$ 1.120.732,08, mais a multa de 150%.

O que foi decidido?

A Turma, com relatoria do conselheiro Marcelo Antonio Biancardi, deu provimento aos recursos e cancelou o lançamento. O primeiro fundamento foi o parágrafo único do art. 116 do Código Tributário Nacional (CTN). Segundo o acórdão, sem a lei ordinária que regulamenta esse dispositivo, ele não basta para desconsiderar negócios apenas por economia tributária, falta de propósito extratributário ou artificialidade.

O segundo ponto foi a simulação, que, segundo o acórdão, exige uma diferença objetiva entre o negócio declarado e o que realmente aconteceu. A escolha lícita do caminho menos oneroso não se confunde com simulação (art. 167 do Código Civil).

O CARF reconheceu indícios: a proximidade entre a criação da holding e a venda, a estrutura reduzida, a distribuição de lucros e a economia de tributos. Mas entendeu que, isolados, eles não provam simulação. A holding era dona do imóvel, figurou como vendedora, recebeu o preço e recolheu os tributos, e não houve prova de venda previamente ajustada. Com isso, caíram também a multa qualificada e a responsabilidade dos sócios.

O que isso muda para quem tem patrimônio?

• O acórdão reforça que a economia de tributos, sozinha, não autoriza o Fisco a desconsiderar uma operação real.
• Pesou na decisão que a holding de fato recebeu o imóvel, vendeu, recebeu o preço e pagou os tributos, com registro contábil.
• Os indícios apontados pela fiscalização foram examinados um a um. A decisão dependeu das provas desse caso.
• É uma decisão de uma turma do CARF, na esfera administrativa, sobre fatos de 2015.

Leia também: ITBI ou Ganho de Capital na Holding: qual imposto é o menos pior?

Em poucas palavras

• O CARF cancelou, por unanimidade, a autuação sobre a venda de um terreno por uma holding.
• O ganho cobrado foi de R$ 17.869.146,00, com multa de 150%.
• Sem regulamentação, o parágrafo único do art. 116 do CTN não bastou para desconsiderar a operação.
• Indícios de planejamento, isolados, não provaram simulação.

Fonte: CARF, 1ª Seção, 2ª Câmara, 1ª Turma Ordinária, Acórdão 1201-007.725, Processo 11634.720048/2018-35, relator conselheiro Marcelo Antonio Biancardi, sessão de 25/08/2026. Íntegra disponibilizada pela Rota da Jurisprudência.

Para estudar a holding com foco técnico e tributário, conheça o Holding Legacy.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto por um profissional.