Posso recomprar um imóvel que vendi para o meu filho?

A venda de imóvel de ascendente para descendente, quando a geração sucessora possui condições financeiras de arcar com as despesas inerentes a qualquer operação imobiliária, pode ser uma importante ferramenta de planejamento sucessório. Já falamos sobre o tema aqui no Próxima Geração, inclusive.

Você pode estar se perguntando: “mas por que alguém compraria um imóvel que, dado o ciclo natural da vida, ingressaria no seu patrimônio de forma gratuita?”

Bom, em primeiro lugar, sobre uma transmissão gratuita, como é o caso da herança, ainda assim há despesas, principalmente por conta da incidência do ITCMD, que é cobrado pelos Estados sobre heranças e doações. Vale lembrar que o ITCMD costuma ser duas ou três vezes maior do que o ITBI, imposto que incide sobre transmissões imobiliárias onerosas (quando há pagamento).

Em segundo lugar, em alguns contextos pode fazer total sentido um filho comprar o imóvel do seu pai, seja porque a casa se tornou grande para apenas uma ou duas pessoas, e o custo de manutenção não compensa, ou simplesmente porque os pais preferem transformar um ativo sem liquidez em dinheiro para realizar sonhos nos últimos anos de sua vida, como conhecer novos países.

Além disso, a compra e venda possui outra vantagem em relação à doação: a possibilidade de o pai recomprar o imóvel do filho, mesmo contra a sua vontade.

O nome deste instituto, que é pouco conhecido, é retrovenda, e ele está previsto no art. 505 e seguintes, do Código Civil:

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Diferentemente da doação, que só pode ser revogada caso o donatário pratique alguma ação específica (ato de ingratidão ou inexecução de encargo), como já tratamos neste post, a retrovenda, caso prevista contratualmente, pode ser exercida de forma unilateral pelo vendedor.

Transcreve-se, a título exemplificativo, como pode ser redigida uma cláusula de retrovenda em um contrato de compra e venda de imóvel:

Cláusula X – Retrovenda

O VENDEDOR reserva para si o direito de retrovenda do imóvel objeto deste contrato, nos termos do artigo 505 do Código Civil, pelo prazo de até (especificar o prazo, máximo de 3 anos) a contar da data da assinatura deste instrumento.

Caso o VENDEDOR exerça o direito de retrovenda dentro do prazo estipulado, o COMPRADOR obriga-se a devolver o imóvel ao VENDEDOR, mediante o pagamento do preço originalmente ajustado, acrescido de (especificar, se houver, correção monetária, juros ou outros encargos aplicáveis).

A notificação para o exercício do direito de retrovenda deverá ser realizada por escrito, por meio de (definir: carta registrada, e-mail certificado, notificação extrajudicial, etc.), com antecedência mínima de (especificar o prazo de aviso prévio, ex.: 30 dias).

O COMPRADOR obriga-se a restituir o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou encargos por ele constituídos após a aquisição, bem como a desocupá-lo dentro do prazo estabelecido na notificação, salvo acordo diverso entre as partes.

Há quem fundamente, inclusive, que as partes podem estipular, com base na Lei da Liberdade Econômica (segundo a qual “as partes poderão livremente pactuar regras de interpretação, de preenchimento de lacunas e de integração dos negócios jurídicos diversas daquelas previstas em lei”), que o prazo decadencial de 3 (três) anos pode, inclusive, ser ampliado pelas partes.

De todo modo, é certo que, desde que respeitadas as premissas legais (restituição do valor atualizado, com reembolso das despesas inerentes à aquisição do imóvel e das benfeitorias necessárias, dentro do prazo de três anos), havendo cláusula de retrovenda, o pai, ou qualquer vendedor de imóvel, pode recomprar o imóvel, independentemente da anuência do filho.

Essa cláusula pode ser útil, dentro do contexto de um planejamento sucessório, em diversas situações, como:

• Desentendimento entre o pai e o filho para o qual o imóvel foi vendido;
• Surgimento de outro herdeiro necessário, até então desconhecido (como um filho temporão, ou julgamento de procedência de uma ação de reconhecimento de paternidade);
• Alteração na estrutura familiar (decorrente de falecimento, divórcio, novo casamento, nascimento de netos, etc.) que justifique a elaboração de um novo planejamento sucessório;
• Opção, por parte dos patriarcas, de criar uma holding familiar, e intenção de integralizar o imóvel anteriormente vendido na nova pessoa jurídica;

É certo que a relação entre familiares deve ser, preferencialmente, pautada pelo diálogo, mas, para os casos em que não há certeza de que haverá esse tipo de abertura, a cláusula de retrovenda pode se mostrar oportuna, afinal de contas o patrimônio imobiliário possui grande valor para as famílias brasileiras, e nem sempre apenas econômico.

Você já conhecia o instituto da retrovenda? Acha que pode ser um instrumento de planejamento sucessório útil? Deixe seu comentário!

Você já conhece o Método Próxima Geração de planejamento sucessório? Clique aqui e aprenda a evitar brigas por herança e a proteger o patrimônio da sua família.

Assine nossa Newsletter para receber, quinzenalmente, os destaques do Próxima Geração diretamente em seu e-mail!

Quer um guia prático para acessar sempre que tiver alguma dúvida sobre herança, testamento ou planejamento patrimonial e sucessório? Adquira nosso e-book!

Tags: compra e venda | doação | planejamento patrimonial e sucessório | retrovenda