Lei permite atualização de imóveis na declaração do IR pagando menos ganho de capital

No último mês de setembro, foi aprovada a Lei n. 14.973/24, que, dentre outras matérias, permitiu a atualização do valor dos imóveis na declaração do Imposto de Renda com uma redução na alíquota do imposto de renda sobre o ganho de capital.

Adiantamos, contudo, que a condicionante temporal exigida para a redução do tributo tornam a possibilidade pouco atrativa.

Vejamos o texto da lei:

Art. 6º A pessoa física residente no País poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual (DAA) apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF), à alíquota definitiva de 4% (quatro por cento).

§ 1º A opção pela tributação deve ser realizada na forma e no prazo definidos pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil e o pagamento do imposto deve ser feito em até 90 (noventa) dias contados a partir da publicação desta Lei.

§ 2º Os valores decorrentes da atualização tributados na forma prevista neste artigo:

I – serão considerados como acréscimo patrimonial na data em que o pagamento do imposto for efetuado;

II – deverão ser incluídos na ficha de bens e direitos da DAA relativa ao ano-calendário de 2024 como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel.

Art. 7º A pessoa jurídica poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo permanente de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) à alíquota definitiva de 6% (seis por cento) e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) à alíquota de 4% (quatro por cento).

§ 1º A opção pela tributação deve ser realizada na forma e no prazo definidos pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil e o pagamento do imposto deve ser feito em até 90 (noventa) dias contados a partir da publicação desta Lei.

§ 2º Os valores decorrentes da atualização tributados na forma prevista neste artigo não poderão ser considerados para fins tributários como despesa de depreciação da pessoa jurídica.

A princípio, portanto, parece ser uma boa oportunidade: a pessoa física pagaria apenas 4% (quando a alíquota normal varia entre 15% a 22,5%) e a pessoa jurídica poderia submeter a operação à tributação com alíquota de 10% (considerando IRPJ e CSLL), sendo que, em situações normais, pode chegar a 34%.

Como adiantamos, contudo, a situação não é tão simples assim. 

Vejamos o que prevê o art. 8º:

Art. 8º No caso de alienação ou baixa de bens imóveis sujeitos à atualização de que tratam os arts. 6º e 7º antes de decorridos 15 (quinze) anos após a atualização, o valor do ganho de capital deverá ser calculado considerando a seguinte fórmula:

GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]

GK = ganho de capital

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização

DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme parágrafo único deste artigo

Parágrafo único. Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são: (…)

Ou seja, na verdade, a efetiva redução da alíquota do IR sobre o ganho de capital depende do tempo decorrido da atualização até a venda.

No pior cenário, caso a venda ocorra em até 3 anos (ou 36 meses), não haverá benefício tributário algum. 

Já no melhor cenário, se a alienação ocorrer após 15 anos (ou 180 meses), a redução da alíquota chegará a 100%.

Sendo assim, parece-nos que, caso o contribuinte, seja pessoa física ou jurídica, queira atualizar o valor de mercado de um imóvel utilizando o benefício fiscal previsto na Lei n. 14.973/24, deve fazê-lo apenas se realmente a venda do imóvel não estiver nos planos nos próximos 15 (quinze) anos.

Qual é a sua percepção sobre a lei? Vale a pena atualizar o valor do imóvel, ou melhor deixar para uma próxima oportunidade? Deixe seu comentário!

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Tags: imóveis | imposto de renda | planejamento patrimonial