A Reforma Tributária pode afetar as holdings imobiliárias?

Já falamos, aqui no Próxima Geração, que a Reforma Tributária pode impactar o planejamento sucessório (clique aqui para ler). Na ocasião, tratamos do relatório publicado pela Comissão Mista, que discutiu as PEC´s 45/19, da Câmara, e 110/19, do Senado.

O objeto do post de hoje, contudo, é a proposta de lei nº 2.337/2021, apresentada ao Congresso Nacional pelo Governo Federal, que altera “a legislação do Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza das Pessoas Físicas e das Pessoas Jurídicas e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido”.

Indo direto ao ponto, são duas as principais consequências negativas da proposta para as famílias que têm ou planejam constituir uma holding imobiliária: a criação de imposto de renda sobre os dividendos (que há muito são isentos) e a obrigatoriedade de opção pelo lucro real.

A tributação dos dividendos não causou tanta surpresa, uma vez que já é praticada por quase todos os países do mundo. A crítica principal é que no Brasil, ao contrário da maior parte dos outros países, as empresas já são submetidas a uma alta carga tributária, e inevitavelmente a incidência do imposto de renda sobre os dividendos implica em dupla tributação: quando o dinheiro entra para a empresa (em decorrência dos produtos vendidos ou serviços prestados) e quando é distribuído aos sócios ou acionistas.

Para amenizar essa bitributação, a reforma prevê a redução gradual da tributação para as empresas (de 5%), o que, contudo, tem sido considerado como insuficiente para compensar a retirada da isenção sobre os dividendos. A boa notícia é que o relator da proposta na Câmara majorou a redução de 5 para 12%, segundo noticiado nessa semana.

Quanto ao lucro real, a obrigatoriedade para adoção por parte de holdings imobiliárias decorre da proposta de alteração do art. 14, da Lei nº 9.718/98, que passaria a contemplar a seguinte hipótese:

Art. 14. Estão obrigadas à apuração do lucro real as pessoas jurídicas:

(…)

VIII – cuja receita bruta no ano-calendário anterior, decorrente de royalties ou de administração, aluguel ou compra e venda de imóveis próprios, represente mais de cinquenta por cento da receita bruta do mesmo ano; e

O lucro real é um regime de tributação vantajoso quando a margem de lucro da empresa é baixa, já que há possibilidade de dedução de muitas despesas. Ocorre que as holdings imobiliárias normalmente possuem pouquíssimas despesas, já que não produzem ou prestam serviços por conta própria, sendo a sua receita normalmente advinda de alugueis.

Na maioria dos casos, portanto, é indicada a adoção do regime de tributação do lucro presumido, onde a própria lei estabelece uma presunção de lucro (32% sobre a receita bruta). Como normalmente a margem das holdings é superior a 32%, a presunção legal acaba sendo favorável à empresa.

Não restam dúvidas, assim, de que a proposta de reforma tributária apresentada pelo Governo Federal é amplamente desfavorável às holdings imobiliárias. As famílias deverão fazer as contas para concluir se tributariamente continuará sendo vantajosa a constituição ou manutenção das holdings, ou se acabará sendo mais barato tributar a receita de alugueis dos imóveis na pessoa física.

É claro que, conforme costumamos destacar por aqui, deve ser levado em consideração que as vantagens da constituição de uma holding vão muito além da tributária, passando pela maior facilidade e profissionalização da gestão do patrimônio da família e pelos benefícios para o planejamento sucessório, principalmente em um país que não fornece mecanismos legais criados para esta finalidade (como os trusts comumente existentes no exterior).

Aguardemos, portanto, os próximos passos da reforma, torcendo para que ao menos um dos dois pontos destacados nesse post sejam alterados no Congresso Nacional, para o bem das famílias brasileiras.

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